BAŞINDAN SONUNA GAYRİMENKUL SERTİFİKASI SÜRECİ

BAŞINDAN SONUNA GAYRİMENKUL SERTİFİKASI SÜRECİ

Gayrimenkul sertifikası, bir veya birkaç adet konut veya ticari gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin alanları temsilen ihraç edilen bir sermaye piyasası aracıdır.

Gayrimenkul sertifikası süreci 6 temel aşamadan meydana gelmektedir.

1-Projenin Belirlenmesi

Şirketin projeyi belirlemesi ile beraber hangi bağımsız bölümlerin satışa konu edileceğini de belirlemesi gerekmektedir.

İhraç edilecek bağımsız bölümlerin üzerinde yatırımcıları hak kaybına uğratacak ipotek, haciz, icra kararı vb. herhangi bir durumun olmaması gerekmektedir. Aynı zamanda seçilen projenin sertifika ihracına uygun olması için yüklenicinin tek başına arsa sahibi olması, eğer değilse arsa sahibi ile yüklenici arasında kat irtifakının kurulmuş olması gerekmektedir.

2-İzahnamenin Hazırlanması ve Kurul Başvurusu

Projenin belirlenmesinin ardından gerekli belgeler hazırlandıktan sonra ihraççı şirket tarafından SPK’ya ihraç başvurusu yapılır. Başvuru yapılırken gerekli belgeler aşağıdaki gibidir;

• İzahname/İhraç Belgesi

• Yönetim Kurulu Kararları

• Bağımsız bölümlere ilişkin tapular (yüklenici şirket arsa sahibiyse arsa tapusu ile başvurabilir)

• Arsa imar durum belgesi, yapı ruhsatları, onaylı bağımsız bölüm listesi, onaylı mimari ve teknik projeler

• Arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında imzalanan sözleşme veya sözleşmeler (Kat karşılığı sözleşmesi, hasılat paylaşımı sözleşmesi vb.)

• Banka garanti sözleşmeleri (edimlerin yerine getirilmesini sağlamak için)

• Fon kullanım planı ( yüklenici şirketin sertifika ihracı sonrası topladığı fonları nasıl kullanacağına ilişkin raporlar ve taahhütler)

• Proje iş programı ( inşaatın ilerlemesine ilişkin planlar)

• Gayrimenkul değerleme raporları ( ihraca konu olacak bağımsız bölümlere ilişkin oda sayısı, brüt alan, net alan, kat, konum vb teknik detaylar ile belirlenen piyasa değerini içeren raporlardır. İhraç edilecek bir sertifikanın fiyatı gayrimenkul değerleme raporundaki bağımsız bölüme takdir edilen piyasa değerine göre belirlenir.)

• İhraççı şirkete ilişkin ana sözleşme, ticaret sicil kaydı, oda kaydı vb belgeler

• Finansal tablo ve bağımsız denetim raporları

3-Kurul Onayı ve Sertifikaların İhraç Edilmesi

İzahname seti ve ekleri ile SPK’ya başvurulduktan sonra kurul gerekli incelemeleri yaptıktan sonra ihraca onay veya ret kararı verebilir. Eğer evraklarda eksiklik var ise tamamlanmasını isteyebilir.

SPK tarafından başvuru onaylanırsa ihraç edilecek sertifika adedi, sertifikaların nominal değeri ve satış yöntemi belirlenir ( talep toplama, sabit fiyat, tahsisli satış, nitelikli yatırımcıya satış). Son olarak hazırlıklar tamamlandıktan sonra sertikalar MKK nezdinde dijital olarak oluşturulur ve kaydedilir.

MKK nezdinde kaydedilen sertifikalar belirlenen yöntem ile ihraç edilir. Halka arz edilerek, tahsisli veya nitelikli yatırımcıya ihraç etmek mümkün olsa da en yaygın yöntem halka arz yöntemidir.

4-Sertifikaların Borsada İşlem Görmesi

İhraç edilen sertifikalar ihraç süresinden itibaren proje tamamlanana kadar borsada işlem görmeye devam eder. Yatırımcılar istedikleri halde sertifikalarını borsada satabilir veya daha fazla satın alabilirler.

Projenin Tamamlanması

Sertifikalar borsada işlem görürken inşaat ilerlemeye devam eder. Bu aşamada inşaat ilerleme raporları Takasbank ve SPK’ya belirli aralıklarla sunulur. Sertifika ihracında toplanan paralar Takasbank nezdinde blokeli olarak tutulur. İnşaat ilerledikçe hasılat proje şirketine aktarılır.

Projenin fiziki olarak tamamlanması için yapı kullanma izin belgesinin onaylanması gerekmekte olup hukuki tamamlanma için kat irtifakı tapularının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti başvurusu ise ancak yapı kullanma izin belgesi ile yapılabilir.

Yatırımcıya Hak Teslimi (Edim)

Proje tamamlandığında yatırımcılara karşı borçların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu asli edim ve tali edim olmak üzere iki farklı şekilde gerçekleşebilir.

Asli edimde yeterli sayıda sertifikayı portföyünde bulunduran yatırımcı istediği takdirde projedeki bağımsız bölümü teslim alır ve tapu kaydı yatırımcı adına gerçekleştirilir. Bu sayede yatırımcı fiziki olarak gayrimenkul sahibi olmuş olur.

Tali edimde ise yeterli sayıda sertifikayı toplayamayan veya fiziki olarak gayrimenkul edinmek istemeyen yatırımcıların sertifikaları işlem gününde menkul kıymetin borsadaki piyasa değerine göre nakde çevrilir. İhraççı şirket bu nakit ödemeyi projede kalan bağımsız bölümlerin satış gelirlerinden veya bankaya verilen teminattan ödeyebilir.

Edimler yerine getirildiğinde sertifikalar itfa edilmiş sayılır ve borsa nezdinde işleme kapatılarak süreç tamamlanır.

Kurul başvurusundan itibaren tüm bu süreç SPK tarafından denetim altında tutulur ve yatırımcıların hakları korunur.